Passoires thermiques : une nouvelle proposition de loi pour 2025 et ses impacts pour les propriétaires

Un calendrier initial contraignant pour les propriétaires

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, imposait aux propriétaires un calendrier strict pour interdire progressivement la location des logements énergivores :

• 1ᵉʳ janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
• 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F ;
• 1ᵉʳ janvier 2034 : inclusion des logements classés E.

Ce calendrier a poussé les propriétaires bailleurs à engager des travaux souvent coûteux pour améliorer la performance énergétique de leurs biens sous peine de ne plus pouvoir les louer. Toutefois, les coûts élevés des rénovations, les délais pour obtenir des artisans qualifiés et les complexités administratives ont souvent ralenti ces démarches.

Assouplissements proposés : Un répit pour les propriétaires

La proposition de loi introduirait des assouplissements majeurs, notamment :

1. Baux en cours maintenus :
   À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, l’interdiction de louer des logements classés G ne s’appliquerait qu’aux nouveaux contrats de location. Les baux en cours, y compris ceux renouvelés ou tacitement reconduits, resteraient valables. Cela permettrait aux propriétaires de conserver leurs locataires actuels sans devoir engager immédiatement des travaux, leur laissant ainsi plus de temps pour planifier et financer les rénovations.
2. Suspension des obligations de travaux pour certains cas :
   Les propriétaires confrontés à des obstacles techniques, juridiques ou administratifs pourraient demander une suspension des obligations de mise en conformité. Par exemple, un refus de l’assemblée générale d’une copropriété ou l’opposition d’un locataire aux travaux constituerait une raison valable.

Cependant, cette suspension ne s’appliquerait pas aux logements extrêmement énergivores, consommant plus de 450 kWh/m²/an, qui restent interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.

Un renforcement des droits des locataires : des impacts financiers directs

Bien que la proposition soit favorable aux propriétaires sur certains points, elle introduit de nouvelles obligations susceptibles d’entraîner des pertes financières :

• Réduction possible des loyers :
  Les locataires auraient la possibilité de demander une réduction de loyer si le logement ne respecte pas les critères énergétiques minimaux. Un juge pourrait alors imposer une diminution correspondant au surcoût énergétique subi par le locataire. Ce mécanisme vise à inciter les propriétaires à entreprendre les travaux nécessaires sans pour autant fragiliser les locataires.

Un équilibre entre incitation et contrainte

Cette loi vise à trouver un équilibre entre :

• La nécessité de réduire la consommation énergétique du parc immobilier français pour atteindre les objectifs climatiques.
• Les contraintes économiques des propriétaires, déjà confrontés à une hausse des coûts de rénovation et parfois à des revenus locatifs insuffisants pour financer ces travaux.

En pratique, les propriétaires devront revoir leur stratégie immobilière. Certains pourraient décider de vendre leurs biens plutôt que de supporter les frais de rénovation ou de voir leur rentabilité locative diminuer. D’autres pourraient opter pour des rénovations partielles, en fonction des aides disponibles (comme MaPrimeRénov’ ou les CEE) et des assouplissements législatifs.

Quelles perspectives pour les propriétaires ?

Pour les propriétaires, cette loi représente un changement significatif dans la gestion de leurs biens immobiliers. Voici quelques recommandations :

1. Anticiper les travaux :
   Identifier dès maintenant les améliorations énergétiques possibles et solliciter des diagnostics précis.
2. Se renseigner sur les aides :
   De nombreuses aides publiques et locales peuvent alléger le coût des travaux.
3. Évaluer la rentabilité :
   Comparer le coût des rénovations à l’impact potentiel sur le loyer et la valorisation du bien.
4. Consulter un expert immobilier :
   Les professionnels peuvent aider à naviguer entre les obligations légales et les solutions disponibles.

Une réforme aux enjeux multiples

Cette réforme, si elle est adoptée, pourrait transformer le marché immobilier locatif. Pour les propriétaires, elle offre un répit mais impose aussi une planification rigoureuse pour rester compétitifs dans un environnement réglementaire de plus en plus exigeant. Les investisseurs immobiliers devront particulièrement surveiller ces évolutions pour adapter leurs stratégies à ce nouveau cadre légal.