Les villes possédant le plus gros stock de passoires thermiques en France

Répartition générale des classes DPE en France

Avant d’aborder les chiffres clés sur les passoires thermiques par ville, il est intéressant d’avoir tout d’abord une vision globale de la répartition des biens immobiliers en France. Voici ainsi le pourcentage estimé de chaque classe de logements, selon les données de l’ADEME et du Ministère de la Transition Écologique :

• Classe A : 2 %
• Classe B : 3 %
• Classe C : 24 %
• Classe D : 32 %
• Classe E : 22 %
• Classe F : 10 %
• Classe G : 7 %​

Il est également intéressant d’ajouter que les passoires thermiques sont plus fréquentes parmi les maisons individuelles (20 %) que dans les logements collectifs (15 %). De plus, les logements construits avant 1948 sont plus susceptibles d’être mal notés en termes de performance énergétique​ puisque ce sont des anciens édifices qui se sont dépréciés au fil du temps et qui ne bénéficient pas des mêmes normes d’isolation que ceux construits de nos jours.

Répartition des logements énergivores par ville

L’analyse de la répartition des biens immobiliers par note DPE révèle des disparités notables entre les différentes villes françaises. Ces disparités influencent directement les dynamiques du marché immobilier local et les stratégies des propriétaires et des acheteurs.

Paris

Paris se distingue par une proportion particulièrement élevée de logements classés F ou G. Environ 30,8 % des biens en vente dans la capitale sont des passoires thermiques, une proportion en hausse par rapport à l’année précédente. Cette augmentation est en grande partie due à la réforme du DPE qui a poussé de nombreux propriétaires à révéler la classe énergétique de leur logement afin de favoriser la transparence vis-à-vis des acquéreurs et des locataires. 

Les prix des passoires thermiques à Paris sont nettement inférieurs à ceux des autres biens, avec une décote moyenne de 18,4 % pour les appartements et de 33,9 % pour les maisons​.

Boulogne-Billancourt

Boulogne-Billancourt est également fortement impactée par la question des passoires thermiques. Près de 20 % des logements en vente dans cette commune sont classés F ou G, un chiffre qui illustre l’ampleur du problème énergétique dans les zones urbaines denses. La proximité avec Paris et les similitudes en termes de densité urbaine et de type de constructions expliquent en partie cette proportion élevée. 

Les prix des passoires thermiques à Boulogne-Billancourt sont également affectés, subissant des décotes similaires à celles observées à Paris​.

Lille

Lille présente également une proportion significative de passoires thermiques. En 2022, 15,8 % des biens immobiliers en vente dans cette ville sont classés F ou G, contre 11,4 % en 2021. Cette hausse s’explique, tout comme Paris, par la mise en vigueur de la Loi Climat & Résilience ayant contribué à reclasser de nombreux logements comme énergivores. 

À Lille, les passoires thermiques se vendent à des prix inférieurs de 5,8 % en moyenne par rapport aux autres biens. Le prix des logements énergivores a reculé de 1,1 % tandis que celui des biens mieux notés a augmenté de 2,4 %​ (sources SeLoger, Bien’ici)​.

Bordeaux

À Bordeaux, environ 11,9 % des logements en vente sont classés F ou G. La proportion de passoires thermiques a doublé en un an. Cette tendance reflète également l’impact des nouvelles réglementations et de la réforme du DPE. 

Les passoires thermiques à Bordeaux sont vendues à des prix inférieurs, ce qui pousse les propriétaires à vendre plutôt que de rénover.

Autres villes

Outre Paris, Boulogne-Billancourt, Lille, et Bordeaux, plusieurs autres villes françaises présentent une forte proportion de passoires thermiques :

• Le Havre : Avec un taux élevé de logements mal notés, cette ville subit également une forte pression pour améliorer son parc immobilier
• Montreuil : Cette ville affiche des taux significatifs de passoires thermiques, influençant le marché local de l’immobilier
• Rennes et Nantes : 2 villes qui ont connu une forte augmentation des passoires thermiques mises en vente, avec des hausses respectives de 74 % et 70 % sur une période d’un an
• Saint-Étienne, Mulhouse, et Limoges : Ces villes affichent des prix plus bas pour les biens aux DPE F à G, les rendant plus accessibles malgré leur faible performance énergétique​

Le nombre de mise en vente de passoires thermiques

Depuis l’instauration des nouvelles normes, on observe une hausse significative des ventes de passoires thermiques. En 2022, les annonces de vente de ces biens ont augmenté à 19,2%, contre 16% en 2021.

Pour illustrer cette tendance, il peut être intéressant de citer certaines villes qui ont vu les mises en vente de logements énergivores exploser. Par exemple, Rennes a enregistré une augmentation de 74% des mises en vente de passoires thermiques entre septembre 2020 et octobre 2021, tandis que Paris a connu une hausse de 72% sur la même période. D’autres villes comme Nantes (+70%), Lille (+41%), et Bordeaux (+27%) ont également été fortement impactées​.

Parallèlement, cette hausse a entraîné une baisse des prix des passoires thermiques. À l’échelle nationale, les passoires thermiques enregistrent des décotes moyennes de 18,4 % pour les appartements et de 33,9 % pour les maisons par rapport aux habitations bien notées (DPE A-B). Les villes comme Lille, Metz, et Toulouse ont vu des baisses significatives des prix des passoires thermiques, allant jusqu’à 9 % au cours du premier trimestre de 2024​. La perception négative des passoires thermiques par les acheteurs se traduit par une plus grande volonté de négociation, ce qui accentue la pression à la baisse sur les prix de vente.

Ces variations montrent l’importance de la performance énergétique dans la valorisation des biens immobiliers. Les réglementations en matière de DPE continuent de se renforcer, avec des restrictions croissantes pour la mise en location des logements mal notés.

Le défi majeur des passoires thermiques pour l’immobilier français

La problématique des passoires thermiques en France est un enjeu majeur pour le marché immobilier. Des villes comme Paris, Le Havre ou Montreuil présentent une forte concentration de ces logements énergétiquement inefficaces. Les réglementations croissantes et les coûts élevés de rénovation poussent les propriétaires à vendre à des prix réduits, tandis que les acheteurs deviennent de plus en plus attentifs aux performances énergétiques des biens. Cette situation nécessite une combinaison d’incitations financières, d’obligations légales et de sensibilisation pour améliorer durablement le parc immobilier français.