Les obligations pour vendre une passoire thermique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un outil de mesure instauré en France depuis 2006, visant à obtenir des informations et des détails clés sur la performance énergétique d’un logement. A la fin d’un diagnostic, le logement est classé sur une échelle comprise entre A (bonne performance énergétique) et G (mauvaise performance énergétique). Les passoires thermiques se situent généralement entre le niveau F et G.

Le DPE est un document obligatoire que tout vendeur doit fournir à l’acheteur lors de la transaction immobilière. Il est valide durant une période de 10 ans et doit être réalisé par un professionnel (diagnostiqueur) certifié. Cet outil représente un élément central dans le processus de vente d’un bien immobilier. Comprendre le contenu et l’impact d’un DPE défavorable est ainsi essentiel pour tout propriétaire souhaitant vendre une passoire thermique. 

Le DPE fournit des informations sur plusieurs éléments clés :

• Consommation d’énergie : elle indique la quantité d’énergie primaire consommée par le logement pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement, etc. (mesurée en kWh/m²/an)
• Émissions de gaz à effet de serre : elles reflètent l’impact environnemental du logement (mesurées en kg CO2/m²/an)
• Recommandations pour améliorer la performance énergétique : le DPE inclut également des suggestions de travaux de rénovation visant à réduire la consommation énergétique et les émissions de CO2
• Estimation des coûts énergétiques annuels : ce volet donne une vision annuelle des dépenses liées à la consommation d’énergie du logement.

Ces informations sont cruciales pour les acheteurs, car elles leur permettent de prévoir les coûts énergétiques futurs du logement.

L’audit énergétique

L’audit énergétique est une étape obligatoire dans le processus de vente de passoires thermiques. Ce document, plus détaillé que le DPE, vise à procurer une analyse complète de la consommation énergétique d’un logement et à proposer des solutions concrètes pour améliorer sa performance énergétique.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat & Résilience, l’audit énergétique est devenu obligatoire pour la vente de certains types de biens immobiliers. Cette obligation peut également s’étendre aux copropriétés équipées d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif.

L’audit énergétique diffère du DPE. L’analyse est plus profonde et les recommandations plus détaillées et spécifiques. Il comprend plusieurs éléments essentiels :

• Analyse de l’état du bien : c’est-à-dire une inspection minutieuse du logement, incluant ses caractéristiques techniques et citant ses équipements de chauffage, de ventilation, et de climatisation
• Analyse des consommations énergétiques réelles : contrairement au DPE qui se base plutôt sur des consommations théoriques, l’audit énergétique analyse les consommations réelles à partir des factures énergétiques du bien
• Identification des points faibles : on relève les principales sources de déperditions énergétiques ainsi que les points faibles de l’enveloppe de l’habitation (murs, toitures, fenêtres, etc.)
• Recommandations de travaux : propositions de scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique, incluant une estimation des coûts et des économies d’énergie potentielles
• Feuille de route : fournie pour la réalisation des travaux, composé d’un calendrier de mise en œuvre et des priorités de rénovation

Autres obligations légales

Outre le DPE et l’audit énergétique, plusieurs autres obligations légales doivent être respectées lors de la vente d’une passoire thermique, celles-ci visant à assurer la transparence de la transaction ainsi qu’à protéger les intérêts des acheteurs potentiels.

Obligation d’information

Le vendeur est prié de fournir des informations complètes et précises à l’acheteur concernant l’état du bien. Cela inclut l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires tels que le diagnostic amiante, plomb, électricité, gaz, termites et état des risques et pollutions (ERP), sans compter le DPE et l’audit énergétique. Ceux-ci doivent être remis à l’acheteur avant la signature du compromis de vente afin de garantir la transparence et d’éviter tout litige post-transaction.

Interdiction de location des passoires thermiques

La loi Climat & Résilience entraîne des interdictions progressives de mise en location afin de pousser les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Voici un aperçu détaillé des dates clés de cette réforme :

• 2023 : interdiction à la location d’un logement consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an (également appelé « G+ »).
• 2025 : interdiction à la location des logements classés G.
• 2028 : interdiction à la location des logements classés F.
• 2034 : interdiction à la location des logements classés E.

Certificat de conformité et labels

Après la réalisation des travaux de rénovation énergétique, il peut être nécessaire d’obtenir un certificat de conformité attestant que les travaux ont été effectués selon les normes en vigueur. De plus, certains labels énergétiques, comme le label BBC (Bâtiment Basse Consommation), peuvent être obtenus afin de valoriser le bien. Ces labels témoignent de la qualité énergétique du logement et peuvent rassurer les acheteurs sur les performances du bien après rénovation.

Maîtriser les obligations légales pour vendre efficacement

La vente d’une passoire thermique requiert de connaître sur le bout des doigts les obligations légales en vigueur. En respectant l’ensemble des exigences demandées, les vendeurs peuvent non seulement faciliter la vente de leur bien, mais également contribuer à la transition énergétique tout en améliorant la performance de leurs logements.

Les propriétaires désireux de vendre une passoire thermique doivent donc se tenir informés des évolutions législatives afin de les anticiper et de s’y adapter au plus vite, ce qui leur permettra à terme de rendre leur bien plus attractif sur le marché immobilier.