Le prix de vente d’une passoire thermique

Chiffres clés du marché des passoires thermiques

Le marché des passoires thermiques en France a évolué de manière significative ces dernières années, influencé par des changements législatifs et une sensibilisation accrue à l’importance de l’efficacité énergétique pour le respect de l’environnement. Pour rappel, en 2023, environ 5,2 millions de logements en France sont considérés comme des passoires thermiques, représentant environ 17% du parc immobilier résidentiel​​.

Depuis l’adoption de la loi Climat & Résilience, les ventes de passoires thermiques ont connu une croissance notable. Les propriétaires anticipent les restrictions qui entreront en vigueur dans un futur plus ou moins proche, notamment l’interdiction progressive de location de ces logements, à partir de 2025 pour les plus énergivores​ d’entre eux.

Parallèlement à la hausse des transactions de ces types de bien, on observe une décote moyenne de 10 à 20% en ce qui concerne leur prix de vente moyen par rapport aux logements mieux classés en termes de performance énergétique​​. En 2023, certaines régions ont enregistré des baisses de prix pouvant aller jusqu’à 25% pour les passoires thermiques, illustrant l’impact des nouvelles exigences énergétiques sur le marché immobilier​​.

Des chiffres qui illustrent alors la complexité et l’évolution rapide du marché des passoires thermiques, soulignant l’importance des réglementations à venir et des aides financières disponibles pour l’évaluation et la vente de ces biens.

Nos conseils pour calculer le prix de votre bien

Évaluer le prix de vente d’une passoire thermique est une tâche complexe et essentielle, qui nécessite ainsi une évaluation précise prenant en compte les diverses variables influençant le marché et les réglementations en vigueur. En moyenne, les passoires thermiques se vendent environ 17% moins cher que les logements classés entre A et E au DPE. Cette décote varie en fonction de plusieurs facteurs d’exigences et des nouvelles attentes des acquéreurs, la plupart nouveau depuis l’entrée en vigueur des nouvelles restrictions sur les passoires thermiques. 

Calculer le prix de vente d’une passoire thermique nécessite ainsi une approche précise, prenant en compte l’ensemble des facteurs clés liés à la performance énergétique et aux conditions du marché immobilier. Voici les étapes clés pour réaliser cette évaluation :

1^ère étape : Analyser le DPE

Étant donné que le bien est considéré comme une passoire thermique (classé F ou G), il est essentiel d’analyser les détails du DPE (diagnostic de performance énergétique) afin d’identifier ses principales faiblesses. Quelques exemples d’observations fréquentes dans un DPE pour une passoire thermique peuvent inclure :

• Une mauvaise isolation des murs : Les murs non isolés ou mal isolés peuvent représenter jusqu’à 25% des pertes de chaleur
• Des fenêtres et portes inefficaces : Des fenêtres à simple vitrage et des portes mal isolées contribuent significativement aux pertes thermiques
• Un système de chauffage obsolète : Un chauffage ancien et inefficace, souvent au fioul ou à l’électricité directe, augmente la consommation énergétique
• L’absence de ventilation adéquate : Une ventilation insuffisante peut aggraver les pertes de chaleur et affecter la qualité de l’air intérieur

Tous ces facteurs de faible performance énergétique contribuent malheureusement à faire perdre de la valeur au bien. Il est alors essentiel d’être conscient des détails clés du DPE de votre bien et de les prendre en compte afin de savoir précisément ce qui sera déduit de son prix initial.

2^ème étape : Évaluer la décote

Comme énoncé à plusieurs reprises, les passoires thermiques sont généralement amenées à subir des décotes moyennes significatives. Cependant, celles-ci peuvent varier en fonction de l’emplacement et de l’état du bien :

• En Île-de-France, par exemple, les logements classés F ou G peuvent se vendre jusqu’à 25% moins cher que ceux classés A à E​.
• À Lyon, les logements classés F ou G peuvent se vendre jusqu’à 20% moins cher que ceux classés A à E.
• À Bordeaux, la décote peut aller jusqu’à 22%, principalement en raison des initiatives locales favorisant l’efficacité énergétique. 

Il est alors important de se tenir informé des taux de décote que touchent votre région et/ou votre ville afin de prendre des initiatives cohérentes lorsqu’il s’agira de modifier le prix de votre bien (et, par conséquent, de ne pas le baisser de manière excessive par rapport à la décote moyenne dans la zone concernée).

3^ème étape : Prendre en compte les coûts de rénovation

Les coûts potentiels de rénovation pour améliorer la performance énergétique doivent être pris en compte. Ces travaux peuvent inclure l’isolation des murs et des toits, le remplacement des fenêtres, la modernisation des systèmes de chauffage etc. Cette étape est primordiale pour déterminer la valeur de revente du bien car vous devrez davantage déduire le prix de vente par les coûts de rénovation estimée.

4^ème étape : Informer sur les aides et subventions disponibles

N’hésitez pas à informer les acquéreurs des aides disponibles par l’État et les collectivités locales (MaPrimeRénov’, les CEE, les prêts à taux zéro…) et qui pourraient leur permettre d’entamer des travaux de rénovation à un coût moins conséquent. Ces aides peuvent couvrir une partie significative des coûts de rénovation, ce qui peut influencer positivement la valeur de revente du bien​. Si vous arrivez à négocier, vous pourrez alors augmenter modérément votre prix de vente en prenant en compte le coût des aides apportées, par rapport à ce que vous aviez déduit de votre prix initial en incluant les coûts estimés de rénovation.

6^ème étape : Évaluer la demande

Enfin, il est essentiel d’évaluer la demande pour les passoires thermiques dans la région concernée. Bien que ces logements soient moins attractifs pour certains acheteurs en raison de leur mauvaise performance énergétique, d’autres peuvent y voir une opportunité de négociation pour obtenir une réduction de prix. Environ 40% des acheteurs considèrent un mauvais DPE comme une occasion de négocier​​, ce qui laisse un panel d’opportunité relativement vaste pour les propriétaires de vendre leur passoire thermique.

S’adapter aux réformes de la loi Climat & Résilience pour vendre

Le marché des passoires thermiques vit en ce moment une période de pleine mutation, influencé par les réformes législatives et les dynamiques économiques provoquées principalement par la Loi Climat & Résilience. Les propriétaires doivent prendre en compte ces évolutions pour évaluer correctement leurs biens et envisager des solutions de rénovation ou de vente adaptées.